□ 本报记者 顾 敏
物业纠纷与群众日常生活密切相关，近年来此类纠纷案件多发，已成为基层社会治理中不可忽视的问题。11月8日，南京市中级人民法院通报，2021年7月1日至2024年6月30日，全市法院新收涉物业纠纷案件49055件，审结49687件，“满意度”不高、“交费难”突出、“自治权”脱节等是此类案件频发的原因。
去年12月，因董某未及时交纳小区车位管理费，物业公司向其发送催交短信。欠费期间，董某被限制进入地下车库，日常进出均需与物业公司交涉。今年2月，董某诉至法院，要求物业公司停止限制其车辆出入小区大门和地下车库。江宁经济技术开发区人民法院认为，物业公司限制业主通行的行为侵犯了业主的合法权益。经法院释法并组织调解，最终物业公司承诺保障董某车辆自由出入小区所有大门和地下车库的权利，董某补交车位管理费，案件以调解结案。
南京中院分析发现，虽然涉物业纠纷案件中的原告以物业服务企业为主，但近几年，业主或业主委员会作为原告起诉的案件逐渐增多。从案件争议类型看，物业服务企业为追索物业服务费、公摊水电费、车位管理费的情况占绝大多数。此外，还有物业移交接管纠纷、业主使用和维护物业纠纷、业主自治管理相关纠纷等多种类型。各类纠纷所呈现出的共同特点是纠纷争议标的大多较小、部分群体性纠纷对抗激烈、基层一线成为化解纠纷主力等。
“物业纠纷高发，既有物业服务企业自身存在的问题，也与业主法律意识不强、维权方式不当，业主委员会协调功能欠缺等因素相关。”南京中院民四庭庭长李飞鸽分析发现，由于小区前期物业服务企业一般由开发商选聘，甚至双方存在某种关联，导致部分业主误认为物业服务企业与开发商是一体关系。加之部分物业服务企业在物业承接验收时未尽职责，验收不严格、移交不完整，使得业主在面临开发商建设遗留的质量问题时，转而向物业服务企业主张权利。在物业服务企业对开发商建设“后遗症”无法快速有效协调处理的情况下，业主往往以不交物业费的方式来对抗，从而引发矛盾纠纷。
现实中，物业服务的“满意度”不高、“交费难”突出等问题大量存在。南京中院指出，部分企业盲目追求经营利润，服务业主理念缺失，服务能力水平不够，专业能力素质跟不上企业发展、跟不上业主的居住需求，致使业主对物业服务满意度不高，物业服务质量有待提升。部分业主欠缺法律意识，物业服务合同对物业服务企业义务的约定高度概括且格式化，业主与物业服务企业对物业服务权利义务边界的认识往往存在较大差距。“一些业主认为，既然交了物业费，居住过程中出现的任何问题物业公司均应负责。但实际上，房屋质量问题、业主间相邻权纠纷等问题，并不属于物业公司的责任范围，业主维权方式还需改进。”李飞鸽说。